Achat d’un bien immobilier ? Attention aux sols pollués !
Vous souhaitez réaliser un achat immobilier ? N’oubliez pas d’être vigilant s’agissant des sols pollués !
Pour éviter d’être freiné dans vos projets d’aménagement, de construction ou d’exploitation après la vente, anticipez comment obtenir plus d’informations sur l’état des sols, et comment éviter d’acheter un terrain pollué !
I – 3 cas dans lesquels un diagnostic de pollution des sols doit obligatoirement vous être transmis
L’obligation de procéder à une étude des sols ne concerne pas tous les types de sites.
La législation en vigueur prévoit 3 cas dans lesquels un diagnostic de pollution des sols doit vous être obligatoirement transmis lors d’un achat immobilier (et logiquement, ce sont des cas dans lesquels les risques de pollution significative sont importants).
1°/ Si le site a accueilli une Installation Classée pour la Protection de l’Environnement (ICPE)1
Lors de la cessation d’activité d’une ICPE, le dernier exploitant du site ou son ayant droit, et par exception son propriétaire2, a l’obligation de rendre l’état du site de l’installation sans danger ni inconvénient pour la santé ou l’environnement3. L’exploitant, ou le tiers se substituant à lui, doit rendre la qualité des sols compatible avec l’usage futur du site, ce qui suppose parfois des travaux de réhabilitation. Cela vaut pour les ICPE soumises à déclaration4, à enregistrement5 et à autorisation6.
Sachez que le vendeur est dans l’obligation de vous indiquer par écrit si une ICPE soumise à autorisation ou enregistrement a été exploitée sur le terrain concerné7.
Ce régime vous permet donc d’exiger plusieurs choses :
- Une information sur la qualité du sol. Le vendeur devra joindre à la promesse unilatérale de vente ou d’achat et à tout contrat de vente le dernier état des sols réalisé8. A ce titre, il est tenu de mettre à jour l’état de pollution des sols abritant l’ICPE à chaque changement notable des conditions d’exploitation.
- Concernant les ICPE soumises à un régime d’autorisation ou d’enregistrement, le vendeur est tenu de vous informer par écrit des dangers ou inconvénients importants qui résultent de l’exploitation. S’il en est l’exploitant, vous pourrez également savoir si son activité a entraîné la manipulation ou le stockage de substances chimiques ou radioactives9. Une étude des sols est donc en principe nécessaire à l’obtention de ces informations.
Bon à savoir :
Si le vendeur ne respecte pas ces obligations, vous aurez droit, au choix :
- à la résolution de la vente,
- à la restitution d’une partie du prix,
- ou à la réhabilitation du site aux frais du vendeur « lorsque le coût de cette réhabilitation ne paraît pas disproportionné par rapport au prix de vente ».
L’obligation pour le vendeur d’effectuer des recherches et par extension d’informer l’acheteur de l’existence d’une ICPE sur le terrain cédé10 concerne également les anciennes ICPE clandestines. Il s’agit des ICPE n’ayant pas fait l’objet d’une autorisation ou d’un enregistrement auprès de l’administration.
→ Pour vérifier dès à présent si un terrain a accueilli une ICPE à l’origine d’une pollution : consultez le site BASOL.
2°/ Si le site est situé en Secteurs d’Information sur les Sols (SIS)
La loi ALUR du 24 mars 201411 et le décret n°2015-1353 du 26 octobre 201512 ont introduit les Secteurs d’Information sur les Sols (SIS). A ce titre, le Préfet doit recenser dans chaque département les terrains où l’État a connaissance d’une pollution avérée des sols13.
Si votre achat immobilier concerne un terrain répertorié en SIS, vous bénéficiez d’une information spécifique :
- le vendeur doit vous en informer par écrit et vous communiquer toutes les informations rendues publiques par l’État ;
- l’acte de vente devra attester que cette formalité a été réalisée14
→ Pour vérifier dès à présent si un terrain est répertorié en SIS, consultez le site Géorisques.
3°/ Si une pollution accidentelle a eu lieu sur le site
L’exploitation de l’activité d’une ICPE peut provoquer un accident ou un incident de pollution des sols entrainant la contamination des sols et/ou de l’eau.
Dans ce cas, l’exploitant doit déclarer le sinistre, réaliser un rapport d’accident ou d’incident et mettre en œuvre les moyens pour y remédier15.
Si tel est le cas, le vendeur sera obligé de vous informer du dernier état du site (un diagnostic / audit sera logiquement joint à la promesse de vente).
→ Pour voir s’il existe un diagnostic de pollution des sols réalisé à la suite d’une pollution accidentelle sur un site, consultez la base ARIA.
II. A défaut de diagnostic des sols obligatoire, 3 solutions contractuelles pour éviter d’acheter un terrain pollué sans le savoir
Les 3 dispositifs susvisés sont malheureusement imparfaits16. En témoignent les nombreux contentieux introduits par des acheteurs ayant découvert une pollution après la vente…
Afin d’éviter les mauvaises surprises et de sécuriser votre achat immobilier, vous pouvez prévoir contractuellement un diagnostic des sols (1), une condition suspensive (2) et/ou une garantie de passif environnemental (3).
1°/ Négociez un diagnostic des sols / audit préalable du terrain
Si vous souhaitez vous prémunir contre l’achat d’un terrain pollué, le plus simple reste de négocier la réalisation d’un diagnostic des sols.
Attention, il faut le faire avant l’offre d’achat.
L’audit environnemental vous permet de vous renseigner sur le terrain dont vous envisagez l’achat et ses sources potentielles de pollution. Vous connaitrez alors l’ampleur, la nature et l’origine des risques environnementaux qui vous seront transférés lors de la cession ainsi que les mesures nécessaires de réhabilitation.
Veillez à précisément encadrer le rôle du bureau d’études, le type d’audit à réaliser (méthodologie technique française…), et son contenu (études historiques, localisation et profondeur de l’étude, type de polluant recherché, coûts de réhabilitation…).
Si une pollution est d’ores et déjà identifiée, le bureau d’étude peut également avoir pour mission de réaliser un plan de gestion de la pollution compatible avec l’usage projeté. Cela concerne notamment les risques résiduels de pollution.
2°/ Insérez une condition suspensive dans la promesse de vente
Parallèlement à la réalisation du diagnostic, la promesse de vente peut prévoir comme condition suspensive à l’acte de vente l’absence de découverte de pollution sur le site (ou plus restrictivement l’absence de certains types de pollutions).
De cette façon, la vente ou la promesse de vente ne se réalisera qu’à la condition de l’absence de pollution incompatible avec l’usage projeté du terrain.
Autrement dit => Cette clause vous permettra de renoncer à l’achat immobilier escompté, si le diagnostic révèle un sol pollué !
3° / Négociez une clause de garantie de passif environnemental
La clause de garantie de passif environnemental peut être insérée dans l’acte de vente.
Elle définit un partage des responsabilités entre vendeur et acquéreur en cas de découverte de pollution antérieure du site, non connue ou non révélée au moment de la vente.
Elle implique d’avoir réalisé un audit environnemental du terrain.
La rédaction de ces différentes clauses est évidemment clé, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un conseil lors de votre achat immobilier.
Besoin de plus d’informations ou d’être accompagné ? Ecrivez-nous !
[1] Lorsqu’une exploitation industrielle ou agricole est susceptible de présenter des nuisances ou des risques de pollution ou d’accident, en matière notamment de sécurité et de santé des riverains, elle entre dans la nomenclature des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE).
Elle est de ce fait soumise à une règlementation obligatoire en fonction de son niveau de risque pour l’environnement (une autorisation, un enregistrement ou une déclaration).
[2] CE, 29 juin 2018, Société Akzo Nobel Uk Ltd, n°400677
[3] Article L. 511-1 du code de l’environnement
[4] Articles L. 512-12-1 et R.512-66-1 et R. 512-66-2 du code de l’environnement
[5] Articles L. 512-7-6 et R. 512-46-25 à R. 512-46-29 du code de l’environnement
[6] Articles L. 512-7-6 et R. 512-46-25 à R. 512-46-29 du code de l’environnement
[7] Article L. 514-20 du code de l’environnement
[8] Article L. 512-18 du code de l’environnement
[9] Article L. 514-20 du code de l’environnement
[10] Article L. 514-20 du code de l’environnement
[11] Article L. LOI n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové
[12] Décret n° 2015-1353 du 26 octobre 2015 relatif aux secteurs d’information sur les sols
[13] Article L. 125-6 du code de l’environnement ; Vous pouvez retrouver les SIS publiés sur www.georisques.gouv.fr.
[14] Article L. 125-7 du code de l’environnement
[15] Article R. 512-69 du code de l’environnement
[16] Notamment, il n’y a pas d’obligation d’information sur l’état des sols pour les ICPE soumises à déclaration, ni pour les terrains voisins d’une ICPE (alors que la pollution des sols et des eaux souterraines y est fréquente). Le dispositif de recensement des SIS est quant à lui très parcellaire.